(一)學習要求
掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力;掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。
(二)學習重點
1.物業管理的早期介入
(l)物業管理對物業的基本要求
物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。
物業管理對物業的基本要求是：
①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。
③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。
④環境優美、安全、舒適。
⑤為物業管理提供必要的設施。
(2)物業管理的基本內容
①基本業務
包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業附屬設備、設施的維護、保養與更新;相關場地的維護與管理;消防設備的維護、養護與更新。
②專項業務
③特約業務
包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。
④經營業務
包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。
(3)物業管理早期介入的物質準備
人員準備
資料準備
設備、器材準備
資金準備
(4)房地產開發的基本程序
我國房地產開發的程序通常分為四個階段：
①決策、立項階段
通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。
②前期階段
1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。
2)項目的規劃設計工作。
3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。
4)征用土地，開展拆遷安置工作。
5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續。
③建設階段
通過招標、投標、發包工程，進行施工建設;同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。
④營銷階段
這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。
上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。
(5)建筑工程基本知識
①建筑工程分類
建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：
1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。
2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。
4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：
l)落實施工任務，簽訂對外承包合同;
2)編制施工組織設計或施工計劃;
3)做好施工前的準備工作，保障順利開工;
4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態;
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序;
2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件;
3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格;
4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃;
5)抓好施工技術及技術管理工作;
6)抓好質量管理;
7)抓好安全生產管理;
8)抓好材料與工具管理;
9)抓好班組管理;
10)抓好勞動定額與勞動報酬等。
2.物業管理早期介入的實施
(l)工作內容
根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：
①參與規劃設計階段
參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：
1)配套設施的完善問題;
2)水電供應容量的問題;
3)安全保衛系統;
4)垃圾的處理方式;
5)高層建筑物外觀的清潔問題;
6)消防設施問題;
7)物業管理所需設備問題;
8)對建筑材料的意見;
9)其他問題。
②參與建設階段
通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：
1)監督工程質量并提出意見;
2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：
3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見;
4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。
(2)早期介入應注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作
②必須明確物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位
③抓好人員準備這個關鍵
④精心準備，細致周到，力求全面、充分
3.擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查
通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。
(l)項目情況調查
①調查內容
項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。
項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。
配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。
消防、安保、清潔等設施狀況
項目性質及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。